Как продать квартиру в ипотеке

Автор: Иван Смирнов, владелец агентства недвижимости «Городской Ключ»

С каждым годом всё больше людей покупают жильё в ипотеку, и это нормально — в крупных городах более 60% сделок идут с привлечением банковских средств. Но через 2–3 года после покупки ситуация может измениться: нужны деньги, планируете переезд, развод, переезд в другой город — и встаёт вопрос: а как продать квартиру с ипотекой? Можно ли это вообще сделать?

Можно. Более того — ежедневно на рынке совершаются тысячи таких сделок. Главное — понимать алгоритм, быть честным с покупателями и заранее учесть юридические нюансы. Делюсь опытом, как действовать, чтобы сделка прошла безопасно, быстро и выгодно.

В чём особенность продажи ипотечной квартиры

Главный момент — квартира находится в залоге у банка. Это значит, что продавец не может просто так передать её новому владельцу, пока не погашен ипотечный кредит или пока банк не даст на это согласие.

То есть без взаимодействия с банком сделка невозможна. Но это не проблема — нужно лишь правильно выстроить процесс.

Основные способы продажи ипотечной квартиры

С погашением ипотеки до сделки

Это классическая схема. Вы находите покупателя, он даёт вам деньги (или часть денег), вы гасите остаток кредита и снимаете обременение в банке. После этого подписывается договор купли-продажи, и квартира переходит новому владельцу.

Плюсы: просто, понятно, банк не участвует в сделке Минусы: не у всех продавцов есть деньги, чтобы сразу закрыть кредит

Чаще всего используется, если покупатель тоже берет ипотеку — тогда его банк гасит долг перед вашим банком напрямую.

Продажа с обременением через аккредитив или ячейку

В этом случае:

• Покупатель кладёт деньги в банковскую ячейку или на аккредитивный счёт

• Эти деньги блокируются до полного погашения ипотеки и переоформления прав

• Ваш банк получает часть средств, гасится долг

• После снятия обременения и перехода права собственности остальная сумма переходит продавцу

Плюсы: безопасно для обеих сторон, не нужно искать собственные средства Минусы: сложнее в организации, нужно согласие обоих банков

Как агентство, мы полностью сопровождаем такие сделки и работаем напрямую с банками, чтобы клиентам не пришлось заниматься бюрократией.

Продажа вместе с переуступкой ипотеки

Иногда покупатель может быть готов взять на себя вашу ипотеку. Тогда банк переоформляет договор на нового заемщика.

Плюсы: быстро, особенно если банк тот же Минусы: банк должен одобрить нового заёмщика, не все кредитные программы это позволяют, покупателю нужно подходить под те же условия

Этот способ редкий, но иногда работает — особенно в случае родственных или доверительных сделок.

Какие документы понадобятся

• Выписка из ЕГРН с отметкой об обременении

• Справка из банка об остатке долга

• Кредитный договор

• Паспорт и СНИЛС продавца

• Договор купли-продажи (грамотно составленный, с учётом условий снятия обременения)

Если работаете с агентством — юристы всё подготовят. Самостоятельно — рекомендую внимательно сверяться с шаблонами, ведь ошибка может замедлить или сорвать сделку.

Важно: не скрывайте от покупателя ипотеку

Один из главных страхов покупателей — купить квартиру с «подводными камнями». Но ипотека — не приговор, а обычная ситуация. Главное — честно и подробно рассказать, как вы планируете оформить сделку.

Чем прозрачнее выстроен процесс, тем выше доверие — а значит, быстрее продажа и меньше торгов.

Когда лучше продавать ипотечную квартиру?

Сезонность работает и здесь (см. мою предыдущую статью). Весна и осень — самые активные периоды. Однако в случае с ипотекой гораздо важнее не время года, а:

• У вас готовы документы

• Вы знаете остаток долга и условия досрочного погашения

• Вы либо уже нашли покупателя, либо готовы оперативно включиться в процесс

Что с налогами и комиссией банку?

• При продаже ипотечной квартиры с прибылью (если продаёте дороже, чем покупали, и прошло меньше 3–5 лет) — может возникнуть налог на доход. Это лучше заранее обсудить с бухгалтером или юристом.

• Некоторые банки берут комиссию за досрочное погашение или оформление снятия обременения — это нужно учитывать при расчёте "чистой" суммы на руки.

А если сделка в «цепочке»?

Допустим, вы продаёте ипотечную квартиру, чтобы купить новую (тоже в ипотеку). Тогда сделка становится сложнее — но вполне выполнима.

В таких случаях важно грамотно выстроить логику всех этапов:

1. Вы находите покупателя

2. Его деньги идут на погашение вашей ипотеки

3. Вы получаете право собственности на новую квартиру

Мы часто сопровождаем такие сделки «под ключ», включая координацию с обоими банками и нотариусами.

Вывод

Продажа квартиры с ипотекой — это не экстрим, а просто особый сценарий. Главное — заранее всё просчитать, подключить профессионалов и не бояться обсуждать детали с банком и покупателем.

Как владелец агентства, я рекомендую обращаться к специалистам хотя бы за консультацией. Это сэкономит нервы, время и деньги — особенно когда на кону миллионы.

Если у вас остались вопросы — пишите или приходите к нам на бесплатную консультацию. Поможем найти оптимальный путь.